Нередко садовый участок приобретается на вторичном рынке, что называется, с рук, когда право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина. На что обратить внимание при покупке земельного участка, какие документы спросить у продавца, где оформить сделку… Вопросы, которые волнуют будущих собственников.

Действие 1. Проверьте у продавца документы

Продавать землю имеет право только ее собственник, права которого на участок подтверждены документально. Самое верное, если продавец представит Свидетельство о праве собственности.

Если право у владельца приглянувшегося вам земельного участка возникло до октября 2001 года, у него могут быть иные документы, например, акт о предоставлении участка, выданный органом местного самоуправления, акт о праве на земельный участок, и другие.

Особенность сделок с такими участками в том, что прежде чем его продать, владелец должен пройти перерегистрацию прав на землю. Сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю. Однако вы можете потребовать от хозяина участка сначала зарегистрировать свои права и получить свидетельство. В соответствии с нововведениями в законодательстве с 31 декабря 2014 года общий срок государственной регистрации прав и кадастрового учета недвижимости сокращен до 10 рабочих дней.

Внимание!

Откажитесь от покупки, если продавец в качестве документа представит только членскую книжку садовода. Правоустанавливающим документом эта книжка не является и регламентирует отношения внутри садового общества. Сделки, совершенные путем переписывания членских книжек у председателя садового товарищества, юридической силы не имеют. То есть, даже заплатив деньги за участок, вы не можете считаться его собственником, а также распорядиться приобретенной таким образом недвижимостью.

Если вас уверяют, что потом вы сможете «переоформить» дачу, купленную по членской книжке, на себя, – не верьте.

Совет: убедитесь, что земельный участок принадлежит именно продавцу на праве собственности.

Проверить участок «на чистоту» можно:

В органах, осуществляющих государственную регистрацию права и сделки с недвижимостью. Выясните, кому на самом деле принадлежит право собственности на участок, не наложен ли на него арест, не находится ли участок под залогом. Выписка из ЕГРП выдается в любом офисе МФЦ или офисе Кадастровой палаты.

С помощью Интернета:

На публичной кадастровой карте Росреестра размещены данные о земельных участках, учтенных в ГКН. Сведения можно получить, введя в окошко кадастровый номер либо наведя курсор на интересующую точку на карте.

Сведения, которые можно получить о земельном участке с помощью публичной кадастровой карты:

• кадастровый номер;

• границы участка;

• площадь участка;

• кадастровая стоимость;

• категория земель, к которой отнесен участок;

• вид разрешенного использования земель.

Действие 2. Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. С этим вам помогут в любой юридической фирме, либо вы можете найти образец в Интернете, системах Консультант-плюс или Гарант. Вы можете дополнить его пунктами, которые считаете важными и существенными, в том числе сроки передачи денег.

Действие 3. Государственная регистрация права

Для регистрации права в офис МФЦ или офис приема документов Кадастровой палаты являются обе стороны. Можно направить своего представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.

Документы, необходимые для регистрации сделки купли-продажи земельного участка:

• Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия

• Договор купли-продажи (не менее чем в 2-х экз.)

• Правоустанавливающие документы на земельный участок ( только если раньше права не регистрировались)

• Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.

Если участок приобретен в браке, необходимо согласие супруга (супруги).

Обязательного нотариального удостоверения сделки не требуется.

Внимание! Право собственности возникает не с момента подписания договора сторонами и не с момента передачи денег покупателем, а с момента государственной регистрации, то есть внесения сведений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Действие 4. Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Государственная регистрация – гарантия ваших прав. Если вы представили полный пакет правильно оформленных документов, через 10 дней вы получите Свидетельство о государственной регистрации права собственности или – по желанию – выписку из ЕГРП.

Что еще должен знать будущий собственник

Нужен ли кадастровый паспорт? По закону для государственной регистрации сделки купли-продажи нужны не только документы о правах продавца на землю, но и акты, описывающие сам объект сделки – участок, то есть его техническое описание. Для этого требуются кадастровый паспорт земельного участка. В этом документе описываются местоположение, площадь, границы, конфигурация участка, категория земли, ее целевое назначение.

Сейчас достаточно обратиться за оформлением купли-продажи без представления кадастрового паспорта. Необходимые документы, будут запрошены государственным регистратором самостоятельно, без участия заявителя.

Обязательно ли проводить межевание?

Межевание участков проводить гражданам необходимо лишь в отдельных случаях, к примеру, при спорах о земельных границах с соседями, или когда владелец просто хочет знать точные границы своего участка. Кадастровый паспорт участка, в котором нет точного описания его границ, не является основанием для отказа в регистрации. Однако для вашего спокойствия вы можете потребовать у продавца сделать межевание и определить фактические размеры участка.

Что делать, если садовый домик и другие постройки на участке не зарегистрированы?

Сегодня множество дачников, владея «сотками», являются собственниками земли, а не построек на ней – их попросту не всегда регистрируют. Покупатель на бумаге приобретает голую землю, а в реальности на участке имеется и гараж, и дом, и банька…

Регистрировать постройки на садовом участке или нет – право, а не обязанность. Если прежний собственник этого не сделал, новый владелец земельного участка на основании своего права собственности на землю сможет зарегистрировать садовый домик, баню, гараж, другие строения на участке в упрощенном порядке. Достаточно самостоятельно заполнить бланк соответствующей декларации в Росреестре.

Гражданский Кодекс РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации":

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статья 185.1. Удостоверение доверенности

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

Статья 187. Передоверие

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.

Статья 339. Условия и форма договора залога

 Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

 Статья 389. Форма уступки требования

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Статья 391. Условие и форма перевода долга

К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

Статья 584. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 1124. Общие правила, касающиеся формы и порядка совершения завещания

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.

"Семейный кодекс Российской Федерации":

 Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Статья 38. Раздел общего имущества супругов

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

 Статья 41. Заключение брачного договора

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

 Статья 100. Форма соглашения об уплате алиментов

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

"Об обществах с ограниченной ответственностью"

 Статья 21. Переход доли или части доли участника общества в уставном капитале общества к другим участникам общества и третьим лицам:

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

  Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

 Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Федеральный закон от 28.11.2011 N 335-ФЗ

"Об инвестиционном товариществе"

 Статья 8. Нотариальное удостоверение договора инвестиционного товарищества

Федеральный закон от 03.12.2011 N 380-ФЗ

"О хозяйственных партнерствах"

Статья 6. Соглашение об управлении партнерством

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения.

 Статья 12. Передача доли участника партнерства в складочном капитале партнерства

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме.

.

Автороведческая экспертиза – проводится с целью установления автора данного текста на основании анализа отобразившихся в нем особенностей письменной речи.

Автотехническая экспертиза – проводится с целью установления технического состояния транспортных средств, дорог и их обустройства, дорожных знаков и разметок, механизма дорожно-транспортного происшествия (ДТП), психофизиологического состояния водителя и участников ДТП.

Агротехническая (агробиологическая) экспертиза – проводится по гражданским и уголовным делам, делам об административных правонарушениях в целях выявления причин гибели, порчи или ухудшения качества продукции сельского хозяйства при их выращивании, хранении или транспортировке.

Бухгалтерская экспертиза – назначается  для разъяснения возникающих при рассмотрении конкретного дела вопросов, требующих специальных знаний, в области бухгалтерского учета, представляющего собой единую упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Землеустроительная экспертиза. Основными объектами являются:

• Земельные участки различного целевого назначения;
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• Распоряжения органов местного самоуправления о выделе земельного участка;
• Документы бюро технической инвентаризации;
• Кадастровые документы;
• Межевое дело.

Инженерно-технологическая экспертиза – проводится в целях выявления причины аварий при работе машин и оборудования, а также нарушений технологии изготовления продукции и правил техники безопасности в промышленном и сельскохозяйственном производстве.

Компьютерно-техническая экспертиза – проводятся в целях определения статуса объекта как компьютерного средства, выявления и изучения его роли в расследуемом преступлении, а также получения доступа к информации на носителях, данных с последующим всесторонним ее исследованием.

Лингвистическая экспертиза – предметом являются факты и обстоятельства, устанавливаемые на основе исследования закономерностей существования и функционирования естественного или искусственного языка.

Оценочная экспертиза – целями оценки являются:

• Определение цены, по которой должна быть заключена сделка или реализовано имущество;
• Рассмотрение спора о взыскании долга или убытков.

Портретная экспертиза – проводится для установления тождества человека по фотоснимкам, видеокадрам и иным объективным отображениям его внешнего облика.

Пожарно-техническая экспертиза – проводится в целях установления обстоятельств возникновения и развития горения, что является одной из ключевых задач при расследовании уголовных дел о пожарах, а также судебном рассмотрении гражданских и уголовных дел, связанных с пожарами.

Почерковедческая экспертиза – проводится в целях идентификации лица, выполнившего рукописный текст, подпись или цифровую запись, либо установление свойств и состояний исполнителя.

Строительно-техническая экспертиза. Основными объектами являются: строительные объекты; участки территории, где расположены строительные объекты; проектно-сметная документация на производство строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ, проекты производства работ; договоры на производство строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ и др.

Техническая экспертиза документов – проводится в целях установления способа изготовления или подделки документа и использованных для этого технических средств, восстановления содержания поврежденных документов, исследования материалов документов.

Финансово-экономическая экспертиза представляет собой:

• исследование показателей финансового состояния и финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта;
• исследование признаков и способов искажения данных о финансовых показателях, влияющих на финансовый результат и расчеты по обязательствам хозяйствующего субъекта;
• исследование расчета долевого участия учредителей (акционеров) в имуществе и распределяемой прибыли хозяйствующего субъекта;
• исследование признаков и способов искажения данных о финансовых показателях, характеризующих платежеспособность, кредитоспособность, использование и возвратность кредитов хозяйствующего субъекта;
• исследование показателей, характеризующих формирование размера (величины) оплаты.

Фоноскопическая экспертиза -  проводится в целях установления личности говорящего по признакам голоса и речи, записанной на фонограмме, выявления признаков стирания, копирования, монтажа и иных изменений, привнесенных в фонограмму в процессе или после окончания звукозаписи, определения условий, обстоятельств, средств и материалов звукозаписи, а также иных фактов, имеющих значение судебных доказательств.

Фототехническая экспертиза – проводится в целях отождествления фото- и киноаппаратуры лабораторного оборудования (увеличителей, резаков, кадрирующих рамок), участков местности, помещений, предметов (если это не относится к компетенции других экспертов) по негативам и позитивам, установления условий съемки и обработки фотоматериалов, размеров объектов и расстояний между ними, выявления фотографического монтажа и ретуши, идентификации негативов и позитивов по опечаткам.

Экологическая экспертиза. К задачам судебно-экологической экспертизы как класса судебных экспертиз относятся:

• определение вида и местоположения источника негативного антропогенного воздействия;

• характеристика (свойства) негативного антропогенного воздействия на окружающую среду во времени и пространстве;
• установление механизма негативного антропогенного воздействия;
• определение масштабов, а также выявление условий и обстоятельств, способствующих усилению негативного антропогенного воздействия;
• установление обстоятельств, связанных с нарушением природоохранного законодательства, условий эксплуатации потенциально опасных объектов и действий (бездействия) специально уполномоченных лиц в области охраны окружающей среды и природопользования, которые способствовали причинению вреда здоровья человека (смерти человека) или иных тяжких последствий.

Экспертиза веществ и материалов

Круг объектов экспертизы веществ и материалов весьма широк, однако можно сформулировать некоторые общие задачи, разрешаемые при исследовании веществ (в твердом, жидком и газообразном состоянии) и материалов.

Диагностические задачи, разрешаемые судебной экспертизой веществ и материалов, подразделяются на:

• простые (прямые), связанные с установлением состава веществ и материалов, их природы, назначения или сферы применения, свойств.
• сложные (составные) задачи, предполагающие установление: факта и причины изменения первоначального состояния вещества или материала, их состава и структуры, химического или физического воздействия.

Экспертиза восстановления уничтоженных маркировочных обозначений

Задачами данного рода экспертиз является установление номеров изделий, самого факта уничтожения или изменения маркировки и способа этого изменения.

Электротехническая экспертиза – проводится в целях изучения работы электросетей и электрооборудования, причин возникновения в них аварийных режимов, работы аппаратов защиты электросетей и проч.

Глава 4 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает основания прекращения брака.

Брак супругов прекращается вследствие смерти или вследствие объявления судом одного из супругов умершим. Брак может быть прекращен путем его расторжения по заявлению одного или обоих супругов, а также по заявлению опекуна супруга, признанного судом недееспособным (ст. 16 СК РФ).

Следует отметить, что семейное законодательство в ст. 17 СК РФ устанавливает ограничения права мужа на предъявление требования о расторжении брака. Муж не вправе требовать расторжения брака в период беременности жены и в течение года после рождения ребенка.

Расторжение брака осуществляется органами ЗАГСа или в судебном порядке. Органами ЗАГСа расторжение брака производится при взаимном согласии супругов и только в том случае, если супруги не имеют общих несовершеннолетних детей.

Кроме того, органы записи актов гражданского состояния вправе расторгнуть брак и при наличии общих несовершеннолетних детей на основании заявления одного из супругов, если другой супруг:

- признан судом безвестно отсутствующим;

- признан судом недееспособным;

- осужден за совершение преступления к лишению свободы на срок свыше трех лет (ст. 19 СК РФ).

По истечении месячного срока с момента подачи заявления о расторжении брака орган ЗАГСа осуществляет расторжение брака, производит государственную регистрацию этого факта и выдает свидетельство о расторжении брака.

Органы ЗАГСа не вправе рассматривать при расторжении брака какие-либо споры, возникающие между супругами, о разделе совместно нажитого имущества, о взыскании алиментов, о передаче ребенка на воспитание одному из родителей и т.д. Все эти вопросы рассматриваются судебными органами с учетом подсудности дела.

Кроме органов записи актов гражданского состояния, расторжение брака может быть произведено и в судебном порядке.

Согласно ст. 21 СК РФ расторжение брака в судебном порядке производится при наличии у супругов общих несовершеннолетних детей, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 19 названного Кодекса, или при отсутствии согласия одного из супругов на расторжение брака.

Расторжение брака производится в судебном порядке также в случаях, если один из супругов, несмотря на отсутствие у него возражений, уклоняется от расторжения брака в органе записи актов гражданского состояния (отказывается подать заявление, не желает явиться для государственной регистрации расторжения брака и др.).

На практике бывают случаи, когда сохранить семью невозможно из-за разных обстоятельств (нежелание одного из супругов проживать с другим, отсутствие взаимопонимания, наличие другой семьи или намерение создать другую семью) и другие причины. В таких случаях соответствующий суд (по подсудности дела) вправе рассмотреть заявление о расторжении брака и расторгнуть брак.

В случае отсутствия согласия одного из супругов на расторжение брака суд вправе принять меры к примирению супругов и отложить разбирательство дела, назначив супругам срок для примирения в пределах трех месяцев.

Расторжение брака производится, если меры по примирению супругов оказались безрезультатными и супруги (один из них) настаивают на расторжении брака (ст. 22 СК РФ).

Если супруги не возражают против расторжения брака, то суд вправе, не выясняя причин развода, расторгнуть брак. Расторжение брака производится судом в течение месяца с момента поступления заявления в суд.

При расторжении брака в судебном порядке супруги могут представить на рассмотрение суда соглашение о том, с кем из них будут проживать несовершеннолетние дети, о порядке выплаты средств на содержание детей и (или) нетрудоспособного нуждающегося супруга, о размерах этих средств либо о разделе общего имущества супругов.

В случае если отсутствует соглашение между супругами по вышеперечисленным вопросам, а также в случае, если установлено, что данное соглашение нарушает интересы детей или одного из супругов, суд обязан:

- определить, с кем из родителей будут проживать несовершеннолетние дети после развода;

- определить, с кого из родителей и в каких размерах взыскиваются алименты на их детей;

- по требованию супругов (одного из них) произвести раздел имущества, находящегося в их совместной собственности;

- по требованию супруга, имеющего право на получение содержания от другого супруга, определить размер этого содержания.

В случае если раздел имущества затрагивает интересы третьих лиц, суд вправе выделить требование о разделе имущества в отдельное производство.

Согласно п. 1 ст. 25 СК РФ брак, расторгаемый в органах записи актов гражданского состояния, прекращается со дня государственной регистрации расторжения брака в Книге регистрации актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - со дня вступления решения суда в законную силу.

Супруги, получив копию решения суда, вправе самостоятельно представить ее в орган ЗАГСа или просить суд направить выписку из решения о расторжении брака в орган ЗАГСа по месту государственной регистрации заключения брака, где выдается свидетельство о расторжении брака.

Также следует отметить, что расторгнутый брак может быть восстановлен в случае явки супруга, объявленного умершим или признанного безвестно отсутствующим, если решения по данным категориям дел отменены судебными органами. Для восстановления брака необходима подача супругами совместного заявления в орган ЗАГСа. Если же один из супругов уже вступил в новый брак, то брак не может быть восстановлен (ст. 26 СК РФ).